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Escritórios de advocacia e consultoria, liderados por Rodrigo Rabelo Reis, advogado Sênior, com 10 anos de atuação. Especializações em direito imobiliário, do consumidor, de família e empresarial

 

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Últimos Artigos

Desapropriação

 

Temos especialistas que poderão ajudar na melhora do valor a ser pago pela desapropriação de seu imóvel.

 

Esclareceremos que, a desapropriação é uma forma drástica de intervenção do estado no direito individual de propriedade, em prol da coletividade.

 

Assim sendo, ela só é legítima se estiver nos limites da lei, seu procedimento é bem descrito e deve ser respeitado, bem como a propriedade imóvel deve estar regularizada para que o proprietário possa receber o valor de sua devida indenização.

A avaliação da propriedade é feita antes do poder público ficar com a posse do imóvel, o depósito deste valor é feito e, em seguida, sua posse é pedida. Caso o proprietário não aceite esta avaliação, deve receber o correspondente a 80% de imediato e poderá discutir sobre este pagamento, porém terá que sair do imóvel, podendo ter seu valor aumentado, o que ocorre na maioria das vezes, já que um avaliador independente, com informações sobre a região e maiores orientações sobre o imóvel, poderá compor bons argumentos que induzirão melhor o preço a ser pago.

 

A desapropriação é, portanto, a retirada da propriedade privada pelo Poder Público, por necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, mediante indenização em dinheiro (Art.5º, XXIV, da Constituição Federal): por interesse social para fins de reforma agrária (art. 184, CF/88), por contrariedade ao Plano Diretor municipal (art. 182, § 4º, III, CF/88), mediante prévio pagamento do justo preço em títulos da dívida pública e por uso nocivo da propriedade, hipótese que não haverá indenização de qualquer espécie (art. 243, CF/88).

 

O Decreto-lei n 3.365/41, também chamado de lei geral expropriatória disciplina o procedimento de desapropriação, e é sob esta orientação que trabalhamos com o objetivo de conduzir a justa indenização.

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Notícias

Prazo de direitos trabalhistas

 

Quando aquele que detém direitos não exerce em determinado tempo, este não poderá mais pedi-lo.

 

O prazo prescricional, atual para o empregados urbano e rural exigirem seus créditos e direitos trabalhistas, derivados das relações de trabalho é de 02 (dois) anos, após a saida do emprego, tendo como exigir os últimos 05 (cinco) anos.

Conforme dispõe a Súmula 362 do TST (maior Tribunal especializado na Justiça do Trabalho), para reclamar sobre FGTS, devem ser observados os dois critérios abaixo:

 

FGTS. PRESCRIÇÃO  (nova redação) - Res. 198/2015, republicada em razão de erro material – DEJT divulgado em 12, 15 e 16.06.2015

I – Para os casos em que a ciência da lesão ocorreu a partir de 13.11.2014, é quinquenal a prescrição do direito de reclamar contra o não-recolhimento de contribuição para o FGTS, observado o prazo de dois anos após o término do contrato;

II – Para os casos em que o prazo prescricional já estava em curso em 13.11.2014, aplica-se o prazo prescricional que se consumar primeiro: trinta anos, contados do termo inicial, ou cinco anos, a partir de 13.11.2014.

 

         

 

Lei de Anistia da Prefeitura de São Paulo

 

A Lei nº 17.202/2019 (“Lei de Regularização de Edificações” ou “Lei de Anistia”) foi publicada em 16 de outubro de 2019 pela Prefeitura de São Paulo e trata da regularização de edificações, estabelecendo modalidades para que elas sejam regularizadas.

Havendo qualquer irregularidade na edificação, desde que ela tenha sido construída até o ano de 2014 e se encaixe nas disposições da lei, poderá ser efetuada a regularização do imóvel.

Assim, a referida lei traz a possibilidade de adequação dos munícipes às suas disposições sobre construção e ocupação do solo.

A Lei nº 17.202/2019 é também conhecida como “Lei de Anistia”, pois anistiou centenas de milhares de imóveis residenciais e comerciais construídos irregularmente (sem autorização da Prefeitura) em São Paulo. Ela pretende regularizar, a partir de 2020, edificações concluídas antes do atual Plano Diretor Estratégico – PDE, aprovado em 2014 e feitas sem projetos assinados por engenheiro e sem autorização da Prefeitura de São Paulo.

As vantagens da regularização são inúmeras. Aos proprietários de imóveis residenciais, pode-se citar, por exemplo, que terão maior segurança na compra e venda e no aluguel; a possibilidade de financiamento imobiliário e a segurança ao efetuar testamentos e inventários. Ao comerciante local, haverá valorização do imóvel; a aptidão para requerer sua licença de funcionamento; a compra e venda e aluguel com segurança; redução de seguro predial, dentre outras.

É possível consultar a situação do imóvel acessando o site do CEDI - Histórico da Edificação (link para acesso do site: http://cediconshistorico.prefeitura.sp.gov.br/forms/consultarhistorico.aspx).

Nele, deverá ser informando o número do contribuinte (presente em seu carnê do IPTU) sem pontos, vírgulas ou traços, e ser feita a consulta. Os dados do imóvel e o Histórico da Edificação serão exibidos em seguida.

A Lei de Anistia prevê modalidades de regularização para cada caso, a depender do tipo de edificação, conforme informações abaixo.

 

I – Regularização automática

Dentre as modalidades estabelecidas pela Lei de Anistia está a Regularização Automática. Abrange imóveis de baixo e médio porte construídos até 31 de julho de 2014, e isentos de IPTU no ano de 2014 (conforme Art. 5º da Lei 17.202/2019 e Art. 9º do Decreto 59.164/2019).

O “Certificado de Regularização” atestará a regularidade e se encontrará disponível para interessado em um ano após o início de vigência da Lei (de acordo com o art. 5º, §8º da Lei nº 17.202/2019 e art. 10º, Parágrafo Único do Decreto nº 59.164/2019).

Para esta regularização, não serão cobrados taxa ou preço público e haverá dispensa de qualquer solicitação ou protocolo de requerimento, sendo aplicável aos imóveis residenciais (correspondentes às categorias de uso R1 e R2h) com isenção total no cadastro do IPTU no ano de 2014. A categoria “R1” abrange residências unifamiliares e a “R2h”, residências horizontais como casas geminadas e vilas.

De acordo com artigos 3º e 5º da Lei nº 17.202/19 e artigos 7º e 9º do Decreto nº 59.164/19, não serão passíveis de regularização automática os imóveis: tombados; preservados ou no raio envoltório de área tombada; em logradouros e terrenos públicos; em locais não edificáveis junto a represas, córregos, linhas de transmissão de energia; que tenham sido objeto de Operação Interligada; que necessitem de recolhimento de Outorga Onerosa; em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente; que  sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana; atingidos por melhoramento viário ou estejam em loteamentos irregulares (imóveis residenciais tombados, preservados ou que se encontrem no raio envoltório de bem tombado, em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente e que precisem de recolhimento de Outorga Onerosa, poderão ser regularizados de acordo com procedimentos para Regularização Declaratória ou Comum).

Não é possível, tampouco, a regularização automática de edificações que estejam em determinadas zonas de uso, de acordo com a Lei nº 13.885/2004, sendo elas: Zona de Ocupação Especial (ZOE); Zona Especial de Preservação (ZEP); Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM); Zona Especial de Produção Agrícola (ZEPAG); Zona Estritamente Residencial em Área de Preservação (ZERp); Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS) e Zona de Lazer e Turismo (ZLT).

 

II – Regularização Declaratória Simplificada

Destina-se às edificações residenciais (R1 e R2h) que não se encaixem na categoria automática, que possuam até 500 m² de área construída e que tenham sido concluídas até 31 de julho de 2014 (art. 13º do Decreto 59.164/19).

Por meio do Portal de Licenciamento será realizado o pedido de regularização na categoria Declaratória Simplificada, devendo ser feito o preenchimento de informações requeridas e o upload das peças gráficas. O link de acesso ao Portal é: https://portaldelicenciamento.prefeitura.sp.gov.br/.

Os documentos devem ser assinados por profissional habilitado, e o art. 13º do Decreto nº 59.164/19 determina quais são os documentos que deverão ser apresentados. Ademais, deve-se esclarecer que neste procedimento não é possível a emissão de comunicado e que as peças gráficas devem ser feitas e apresentadas por profissional habilitado.

Os pedidos de regularização passarão para a modalidade comum quando verificada alguma das hipóteses previstas no artigo 8º da Lei 17.202/19.

Não são passíveis de regularização Declaratória Simplificada os imóveis (conforme Art. 3º da Lei 17.202/19 e Art. 7º do Decreto 59.164/19): tombados; preservados ou no raio envoltório de área tombada; em logradouros e terrenos públicos; em locais não edificáveis junto a represas, córregos, linhas de transmissão de energia; que tenham sido objeto de Operação Interligada; que necessitem de recolhimento de Outorga Onerosa; em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente; que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana; que estejam em loteamentos irregulares.

III – Regularização Declaratória

Para residências maiores, comércios, escolas, escritórios, pousadas, com área construída de até 1.500 m² e concluídas até 31 de julho de 2014 (conforme Art. 6º da Lei 17.202/19 e Art. 11º do Decreto 59.164/19).

A Regularização Declaratória é aplicável a imóveis residenciais unifamiliares (R1 e R2h); residências multifamiliares horizontais e verticais (R2h e R2v, com até 10 metros de altura e 20 unidades); edificações destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) da Administração Pública Direta e Indireta; edificações não residenciais de baixo risco (nR - cuja determinação de baixo risco é feita pelo Decreto nº 58.419/16 e Decreto nº 57.298/18); edificações de uso misto (R + nR), como residência com comércio, escritórios, pousadas e também para locais de culto.

Deverá ser feito protocolo do formulário de regularização por via eletrônica, junto ao Portal de Licenciamento, para a solicitação do pedido e para a análise do projeto pelos servidores. Também deverão ser apresentados os documentos requeridos, todos assinados por responsável técnico (tais documentos estão descritos no art. 6º da Lei 17.202/19 e art. 11º do Decreto 59.164/19).

Os modelos de peças gráficas podem ser encontrados no seguinte link: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/servicos/index.php?p=267204

No procedimento declaratório é admitida a emissão de apenas um comunicado, o qual deve apontar os documentos ou declarações incompletos ou incorretos e outros esclarecimentos.

O prazo para atendimento do comunicado é de trinta dias, a partir do primeiro dia útil após a publicação, sendo possível uma única prorrogação, por igual período, a pedido do interessado. Não atendido o comunicado, será indeferido o pedido.

Em casos de indeferimento de pedido de regularização na primeira instância administrativa, o prazo para recorrer é sessenta dias, a partir do primeiro dia útil após a data da publicação do despacho no Diário Oficial da Cidade - DOC.

Nesta modalidade, a regularização das edificações abaixo elencadas depende de anterior anuência ou autorização do órgão competente (de acordo com art. 4º da Lei 17.202/19 e art. 8º do Decreto 59.164/19):

a) Área tombada, preservada, ou no raio envoltório do bem tombado: anuência do Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo - CONDEPHAAT e/ou do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo – CONPRESP e/ou do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN;

b) Área de proteção dos mananciais, ambientais ou de preservação permanente – APP e/ou sujeita a licenciamento ambiental: anuência da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente - SVMA ou da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo - CETESB;

c) Área que demande consulta obrigatória ao Serviço Regional de Proteção ao Voo – SRPV: consultar o Serviço Regional de Proteção ao Vôo;

d) Área que abrigue atividade institucional enquadrada como nR3 (usos especiais e incômodos): deverá o interessado afirmar por declaração que observou os parâmetros descritos de 2A a 2I da Lei nº 13.885/2004;

e) Área que abrigue atividades consideradas Polo Gerador de Tráfego, conforme a Lei nº 15.150/2010 e suas alterações: Certidão de Diretrizes da Secretaria Municipal de Transporte e respectivo Termo de Recebimento e Aceitação Definitivo – TRAD;

Não são passíveis de regularização Declaratória Simplificada os imóveis (conforme Art. 3º da Lei 17.202/19 e Art. 7º do Decreto 59.164/19): tombados; preservados ou no raio envoltório de área tombada; em logradouros e terrenos públicos; em locais não edificáveis junto a represas, córregos, linhas de transmissão de energia; que tenham sido objeto de Operação Interligada; em áreas de proteção ambiental, de mananciais ou de preservação permanente; que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana; que estejam em loteamentos irregulares.

Quanto à Outorga Onerosa, é necessário esclarecer que os terrenos sempre apresentam Potencial Construtivo Básico estabelecido, além de um Potencial Construtivo Máximo. Caso se deseje construir acima do Potencial Construtivo Básico, deverá ser efetuado um pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir (art. 79 da Lei nº 16.050/2014; art. 13º da Lei nº 17.202/2019 e art. 20º do Decreto nº 59.164/2019).

O Fator de Regularização na Outorga Onerosa para as modalidades Declaratória e Comum é de 1.2 (isto significa que, nas construções que ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico, haverá acréscimo de 20% ao valor total).

IV – Regularização comum

Aplicável aos casos não incluídos nas categorias já citadas e com área construída maior que 1.500 m², bem como edificações de diversos tipos de uso e com área construída acima de 1.500 m², que tenham sido concluídas até 31 de julho de 2014 (conforme art 9º da nº Lei 17./2019 e art. 15º do Decreto nº 59.164/2019).

Destina-se à categoria “R2v” - prédios residenciais; categoria “nR” - edificação comercial, institucional, de serviços, entre outros; e a igrejas, templos ou demais locais de culto.

Nesta modalidade, deve haver solicitação da regularização junto à Prefeitura. A regularização comum depende da apresentação de determinados documentos e da análise municipal. As peças gráficas devem também estar assinadas por profissional habilitado. A lista de documentos necessários se encontra no art. 9º da Lei 17.202/19 e art. 15º do Decreto 59.164/19.

O protocolo para a regularização comum será efetuado via internet, no Portal de Licenciamento, no qual será feita a solicitação do pedido pelo interessado e também a análise do projeto pelos servidores.

É admissível no procedimento comum a emissão de somente um comunicado.

O prazo para atendimento do comunicado é de trinta dias, iniciando-se a partir do primeiro dia útil após a sua publicação, com possibilidade de uma única prorrogação, por igual período. Não atendido o comunicado, haverá indeferimento do pedido.

O prazo para recorrer, caso haja indeferimento na primeira instância administrativa, é de sessenta dias, a partir do primeiro dia útil depois da data da publicação do despacho no Diário Oficial da Cidade - DOC.

Na modalidade comum, a regularização das edificações abaixo elencadas também dependerá de anterior anuência ou autorização do órgão competente (de acordo com art. 4º da Lei 17.202/19 e art. 8º do Decreto 59.164/19):

a) Área tombada, preservada, ou no raio envoltório do bem tombado: anuência do Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo - CONDEPHAAT e/ou do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo – CONPRESP e/ou do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN;

b) Área de proteção dos mananciais, ambientais ou de preservação permanente – APP e/ou sujeita a licenciamento ambiental: anuência da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente - SVMA ou da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo - CETESB;

c) Área que demande consulta obrigatória ao Serviço Regional de Proteção ao Voo – SRPV: consultar o Serviço Regional de Proteção ao Vôo;

d) Área que abrigue atividade institucional enquadrada como nR3 (usos especiais e incômodos): deverá o interessado afirmar por declaração que observou os parâmetros descritos de 2A a 2I da Lei nº 13.885/2004;

e) Área que abrigue atividades consideradas Polo Gerador de Tráfego, conforme a Lei nº 15.150/2010 e suas alterações: Certidão de Diretrizes da Secretaria Municipal de Transporte e respectivo Termo de Recebimento e Aceitação Definitivo – TRAD.

Não haverá regularização comum no caso dos imóveis (conforme Art. 3º da Lei 17.202/19 e Art. 7º do Decreto 59.164/19) localizados: em logradouros e terrenos públicos; em locais não edificáveis junto a represas, córregos, linhas de transmissão de energia; que tenham sido objeto de Operação Interligada; que sejam ou tenham sido objeto de Operação Urbana; que estejam em loteamentos irregulares.

Também é possível a Outorga Onerosa na regularização comum. Caso se deseje construir acima do Potencial Construtivo Básico, deve ser paga Outorga Onerosa do Direito de Construir (art. 13º da Lei nº 17.202/2019 e art. 20º do Decreto nº 59.164/2019) e o Fator de Regularização na Outorga Onerosa para as modalidades Declaratória e Comum é de 1.2.

 

 

 

 

FONTES:

 

BERGAMIM, Giba. Covas aprova lei que anistia 750 mil imóveis em SP: legislação tem como objetivo regularizar a partir de 2020 casas e edificações que foram construídas sem projetos assinados por engenheiro e sem autorização da prefeitura.. Legislação tem como objetivo regularizar a partir de 2020 casas e edificações que foram construídas sem projetos assinados por engenheiro e sem autorização da Prefeitura.. 2019. Disponível em: https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2019/10/16/covas-aprova-lei-que-anistia-750-mil-imoveis-em-sp.ghtml. Acesso em: 5 abr. 2020.

 

BRASIL. Lei nº 17.202/2019, de 16 de outubro de 2019. Dispõe sobre a regularização de edificações, condicionada, quando necessário, à realização de obras, nos termos da previsão do art. 367 do Plano Diretor Estratégico. Lei Nº 17.202 de 16 de Outubro de 2019. São Paulo, SP, Disponível em: http://www.saopaulo.sp.leg.br/regularizacaoimobiliaria/lei-no-17-202-de-16-de-outubro-de-2019/. Acesso em: 25 mar. 2020.

 

SÃO PAULO. SECRETARIA MUNICIPAL DE LICENCIAMENTO. Meu imóvel regular. Disponível em: https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/. Acesso em: 01 abr. 2020.

 

SÃO PAULO. SECRETARIA MUNICIPAL DE LICENCIAMENTO. Prefeitura de São Paulo prevê anistia para 150 mil imóveis irregulares na capital paulista. Disponível em: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/comunicacao/arquivos/capital/Lei-de-anistia-2019.pdf. Acesso em: 28 mar. 2020.

         

 

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